Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Italien beginnt nicht erst mit der Unterzeichnung beim Notar. Ein wichtiger Teil des Prozesses beginnt bereits in dem Moment, in dem Sie eine Immobilie finden, die Ihnen gefällt, und die Immobilienagentur Ihnen die Proposta d’Acquisto vorbereitet.
Schon vor der Unterzeichnung und der Zahlung einer Anzahlung sollte man wissen, wem die Immobilie gehört, was im Kataster eingetragen ist, ob der Grundriss der Realität entspricht und welche Baudokumentation zur Immobilie vorliegt.
Beim Immobilienkauf in Italien reicht es also nicht, den Preis aus dem Inserat zu kennen. Die Dokumentation ist genauso wichtig wie die Immobilie selbst.
Was benötigt ein slowakischer oder tschechischer Käufer?
Ein slowakischer oder tschechischer Käufer benötigt vor allem einen gültigen Ausweis und den Codice Fiscale, die italienische Steueridentifikationsnummer.
Bei Ehepaaren spielen auch der Familienstand und der Güterstand eine Rolle. Der Notar muss wissen, wer die Immobilie erwirbt und in welchem Güterstand.
Schon an dieser Stelle kann sich die Dokumentation je nach konkreter Situation des Käufers unterscheiden.
Was ist der Codice Fiscale?
Der Codice Fiscale ist die italienische Steueridentifikationsnummer.
Ein ausländischer Käufer benötigt ihn zum Beispiel beim Notartermin, bei der Registrierung von Dokumenten und später auch bei verschiedenen administrativen Vorgängen nach dem Kauf.
Welche Unterlagen sollten Sie zur Immobilie haben?
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien werden Sie nach und nach mit mehreren Dokumenten konfrontiert. Jedes davon sagt etwas anderes über die Immobilie aus, und erst der Vergleich untereinander ergibt ein reales Bild davon, was Sie eigentlich kaufen.
Der Atto di Provenienza zeigt, auf welcher Grundlage der aktuelle Eigentümer die Immobilie erworben hat. Die Visura Catastale enthält die grundlegenden Katasterdaten, und die Planimetria Catastale zeigt den im Kataster eingetragenen Grundriss.
Beim Kauf können Sie außerdem auf das APE, also den Energieausweis, stoßen sowie je nach Alter und Art der Immobilie auf Unterlagen zur Agibilità, zu Baugenehmigungen oder zu späteren Umbauten der Immobilie.
Bei einem älteren Haus kann die Dokumentation naturgemäß umfangreicher sein als bei einer neueren Wohnung. Die Immobilie kann im Laufe der Jahrzehnte Renovierungen, Grundrissänderungen oder Anbauten durchlaufen haben, und genau diese Änderungen müssen in den Unterlagen nachvollzogen und richtig bewertet werden.
Es reicht nicht, von der Immobilienagentur ein paar PDF-Dateien zu erhalten und das Gefühl zu haben, alles sei in Ordnung. Entscheidend ist, ob die Angaben in den einzelnen Dokumenten miteinander übereinstimmen, ob sie dem entsprechen, was Sie bei der Besichtigung sehen, und ob sich daraus etwas ergibt, das vor dem Kauf geklärt werden muss.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen Dokumente haben und im Kontext der konkreten Immobilie fachlich geprüft zu haben.
Was Sie sehen, muss nicht mit dem Grundriss übereinstimmen.
Stellen Sie sich eine Wohnung vor, die im Inserat als Wohnung mit Keller und Garage beworben wird. Auf den ersten Blick nichts Ungewöhnliches. Bei der Prüfung der Katasterunterlagen stellen wir jedoch fest, dass nur die Wohnung und ein Lagerraum eingetragen sind.
Eine ähnliche Situation kann auch bei der Raumaufteilung selbst auftreten. Bei der Besichtigung fällt Ihnen eine schöne geschlossene Veranda auf, die im Katastergrundriss jedoch überhaupt nicht eingezeichnet ist.
Bedeutet das, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann? Nicht unbedingt.
Man muss jedoch herausfinden, wodurch der Unterschied entstanden ist, ob es dazu eine entsprechende Dokumentation gibt und ob der Zustand noch vor dem Kauf geklärt werden muss.
Genau deshalb reicht es nicht, nur einen Auszug oder einen Grundriss zur Verfügung zu haben. Wichtig ist, die Dokumente miteinander zu vergleichen, sie mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen und beurteilen zu können, was sich aus einer eventuellen Abweichung für den Käufer ergibt.
Bei älteren italienischen Häusern ist die Geschichte besonders wichtig.
Italien ist voller schöner älterer Immobilien. Gerade bei diesen können sich jedoch im Laufe der Jahrzehnte die Raumaufteilung geändert, Zimmer hinzugekommen, Terrassen geschlossen oder Renovierungen durchgeführt worden sein.
Deshalb reicht es nicht, nur das Kataster zu prüfen.
Je nach konkreter Immobilie kann es notwendig sein, die Katasterdaten mit der Bau- und Planungsdokumentation der Comune abzugleichen.
Zum Beispiel kann ein Haus heute tatsächlich rund 120 m² haben, während in der ursprünglichen Baudokumentation nur 95 m² eingetragen sind. Das ergibt einen Unterschied von 25 m².
Das bedeutet automatisch noch kein Problem. Diese 25 m² könnten durch einen legalen Anbau oder eine spätere Renovierung entstanden sein. Aufgabe einer fachlichen Prüfung ist es, herauszufinden, woher der Unterschied stammt, ob es dazu eine entsprechende Dokumentation gibt und ob der heutige Zustand ordnungsgemäß dokumentiert ist.
Jede Immobilie braucht eine andere Prüfung
Eine universelle Checkliste, die jeden Kauf in Italien löst, gibt es einfach nicht.
Anders geprüft wird:
eine Eigentumswohnung,
ein älteres Einfamilienhaus,
eine Landimmobilie mit Grundstück,
oder ein Neubau eines Bauträgers.
Deshalb schauen wir bei Sole Consulting nicht nur darauf, ob der Kunde das Dokument erhalten hat, sondern auch darauf, was sich daraus für den konkreten Kauf ergibt und ob weitere Unterlagen oder Erklärungen angefordert werden müssen.
Sie kaufen eine Immobilie in Italien?
Die Dokumentation ist einer der wichtigsten Bestandteile eines sicheren Kaufs.
Bei Sole Consulting helfen wir slowakischen und tschechischen Kunden, die Immobiliendokumentation zu prüfen, kommunizieren mit der Immobilienagentur, mit Technikern und mit dem Notar und weisen auf Fragen hin, die vor dem weiteren Kaufprozess geklärt werden müssen.
Haben Sie bereits ein konkretes Haus oder eine Wohnung gefunden?
👉 Es empfiehlt sich, die Dokumentation zu prüfen, bevor Sie den nächsten verbindlichen Schritt setzen. Schreiben Sie uns und kaufen Sie sicher.
