Kúpa apartmánu alebo domu v Taliansku sa nezačína až podpisom u notára. Dôležitá časť procesu prichádza už vo chvíli, keď nájdete nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči, a realitná kancelária vám pripraví Proposta d’Acquisto.
Ešte pred podpisom a zaplatením zálohy je vhodné vedieť, kto nehnuteľnosť vlastní, čo je zapísané v katastri, či pôdorys zodpovedá skutočnosti a aká stavebná dokumentácia k nehnuteľnosti existuje.
Pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku teda nestačí poznať cenu z inzerátu. Dokumentácia je rovnako dôležitá ako samotná nehnuteľnosť.
Čo potrebuje slovenský a český kupujúci?
Slovenský alebo český kupujúci potrebuje predovšetkým platný doklad totožnosti a Codice Fiscale, teda talianske daňové identifikačné číslo.
Pri manželoch vstupuje do procesu aj rodinný stav a majetkový režim. Notár musí vedieť, kto nehnuteľnosť nadobúda a v akom režime.
Už tu sa preto môže dokumentácia líšiť podľa konkrétnej situácie kupujúceho.
Čo je Codice Fiscale?
Codice Fiscale je talianske daňové identifikačné číslo.
Zahraničný kupujúci ho potrebuje napríklad pri notárskom konaní, registrácii dokumentov a následne aj pri viacerých administratívnych úkonoch po kúpe.
Aké dokumenty by ste si mali mať k nehnuteľnosti?
Pri kúpe domu alebo apartmánu v Taliansku sa postupne stretnete s viacerými dokumentmi. Každý z nich hovorí o nehnuteľnosti niečo iné a až ich vzájomné porovnanie vytvára reálny obraz o tom, čo vlastne kupujete.
Atto di Provenienza ukazuje, na základe čoho súčasný vlastník nehnuteľnosť získal. Visura Catastale obsahuje základné údaje z talianskeho katastra a Planimetria Catastale zobrazuje pôdorys evidovaný v katastri.
Ďalej sa pri kúpe môžete stretnúť s APE, teda energetickým certifikátom, a podľa veku a typu nehnuteľnosti aj s dokumentáciou týkajúcou sa Agibilità, stavebných povolení alebo neskorších úprav nehnuteľnosti.
Pri staršom dome môže byť dokumentácia prirodzene rozsiahlejšia než pri novšom apartmáne. Nehnuteľnosť mohla počas desiatok rokov prejsť rekonštrukciami, zmenami dispozície alebo prístavbami a práve tieto zmeny je potrebné vedieť v dokumentoch dohľadať a správne vyhodnotiť.
Nestačí preto dostať od realitnej kancelárie niekoľko PDF súborov a mať pocit, že je všetko v poriadku. Podstatné je, či údaje v jednotlivých dokumentoch spolu súhlasia, či zodpovedajú tomu, čo vidíte na obhliadke, a či z nich nevyplýva niečo, čo treba vyriešiť ešte pred kúpou.
Práve tu je rozdiel medzi tým, že dokumenty máte, a tým, že boli odborne skontrolované v kontexte konkrétnej nehnuteľnosti.
To, čo vidíte, nemusí sedieť s pôdorysom.
Predstavte si apartmán, ktorý je v inzeráte prezentovaný ako byt s pivnicou a garážou. Na prvý pohľad nič nezvyčajné. Pri kontrole katastrálnych dokumentov však zistíme, že evidovaný je iba byt a sklad.
Podobná situácia môže nastať aj pri samotnej dispozícii. Na obhliadke vás zaujme pekná uzavretá veranda, no v katastrálnom pôdoryse vôbec nie je zakreslená.
Znamená to, že nehnuteľnosť nemožno kúpiť? Nie nevyhnutne.
Treba však zistiť, prečo rozdiel vznikol, či k nemu existuje príslušná dokumentácia a či je potrebné stav vyriešiť ešte pred kúpou.
Práve preto nestačí mať k dispozícii jeden výpis alebo pôdorys. Dôležité je dokumenty porovnať medzi sebou, porovnať ich so skutočným stavom a vedieť vyhodnotiť, čo z prípadnej nezrovnalosti vyplýva pre kupujúceho.
Pri starších talianskych domoch je história obzvlášť dôležitá.
Taliansko je plné krásnych starších nehnuteľností. Práve pri nich sa však počas desiatok rokov mohli meniť dispozície, pribúdať miestnosti, uzatvárať terasy alebo realizovať rekonštrukcie.
Preto nestačí preveriť len kataster.
Podľa konkrétnej nehnuteľnosti môže byť potrebné porovnať katastrálne údaje so stavebnou a urbanistickou dokumentáciou na Comune.
Napríklad dom môže mať dnes reálne približne 120 m², zatiaľ čo v pôvodnej stavebnej dokumentácii je evidovaných iba 95 m². Rozdiel je teda 25 m².
To ešte automaticky neznamená, že ide o problém. Týchto 25 m² mohlo vzniknúť legálnou prístavbou alebo neskoršou rekonštrukciou. Úlohou odbornej kontroly je zistiť, odkiaľ rozdiel pochádza, či k nemu existuje príslušná dokumentácia a či je dnešný stav riadne zdokumentovaný.
Každá nehnuteľnosť potrebuje inú kontrolu
Univerzálny checklist, ktorý vyrieši každú kúpu v Taliansku, jednoducho neexistuje.
Inak sa preveruje:
apartmán v kondomíniu,
starší rodinný dom,
vidiecka nehnuteľnosť s pozemkom,
alebo novostavba od developera.
Preto pri Sole Consulting nepozeráme iba na to, či klient dokument dostal, ale aj na to, čo z neho vyplýva pre konkrétnu kúpu a či je potrebné vyžiadať ďalšie podklady alebo vysvetlenia.
Kupujete nehnuteľnosť v Taliansku?
Dokumentácia je jednou z najdôležitejších častí bezpečnej kúpy.
V Sole Consulting pomáhame slovenským a českým klientom preveriť dokumentáciu nehnuteľnosti, komunikujeme s realitnou kanceláriou, technikmi a notárom a upozorňujeme na otázky, ktoré je potrebné vyriešiť pred pokračovaním kúpy.
Našli ste už konkrétny dom alebo apartmán?
👉 Dokumentáciu je vhodné skontrolovať ešte predtým, ako urobíte ďalší záväzný krok. Napíšte nám a kupujte bezpečne.
